房屋貶值評估

瀏覽次數： 2846 發布日期： 2021-11-17 16:31:32

房地產是主要、廣泛、重要的，也是人們較為看重的財產之一，近些年來，隨著經濟的飛速發展，尤其是房地產市場的發展，人們的法律意識、權益保護意識正逐步提高，伴隨著相關不完全產權、環境惡化、規劃變更等相鄰關系的變化引起的房地產價值貶損而出現了很多糾紛，由此永平評估公司在從事此類型房地產價值貶損司法鑒定價值評估過程中的一些經驗及思考，帶給大家。

引起房地產價值貶損的種類很多，比如房屋施工建設質量的缺陷、后天維護保養不善、物業管理不規范、功能過剩、環境惡化及相鄰關系的變化等等，房屋質量、功能過剩及管理不善等問題大多可以通過修復等解決房地產價值貶損，而很多房地產價值減損是無法修復、或修復成本太高即技術上可能，但經濟上不可行等，本文結合三個類型著重對幾種典型不可修復類型的房地產價值貶損評估進行分析。

1、不完全產權帶來的房地產價值貶損
此類房地產大多屬歷史遺留問題或房屋土地管理部門之間不協調等，造成房地產有房屋所有權證，沒有土地使用權證；有土地使用權證，而沒有房屋所有權證等。完全產權的房地產是指雙證齊全的；土地使用權證書和房屋所有權證書。根據建設部令第168號《房屋登記辦法》及銀行相關文件，無土地使用權證的房屋尤其是非住宅房地產雖然可以通過法院判決的形式辦理交易手續，但無法辦理抵押登記，由此造成無法貸款而帶來房地產價值貶損。

2、因日照、采光通風等相鄰關系或規劃變更造成的房地產價值貶損
因房屋的日照、光通風狀況是每個業主都十分關心的問題，當有新建的建筑在自己住房周圍出現時，大家都會考慮到自己的采光、通風是否受到侵犯。根據我國《民用建筑設計通則》JGJ37 - 87第3.1.2條規定:“建筑布局和間距應綜合考慮防火、日照防噪、衛生等要求”，“建筑布局應有利于在夏季獲得良好的自然通風”。第3.1.3條規定日照標準，“住宅每戶至少有一個居室、宿舍應每層至少有半數以上的居室能獲得至日滿窗日照不少于1小時”。

3.環境污染等引起的房地產價值貶損
古諺有:“千金買房，萬金買鄰”的說法。在這里“鄰”主要指周圍環境。而當前隨著經濟的發展，環境的污染有逾來逾重的趨勢，廢水、廢氣、噪音、生活垃圾、光電磁輻射等，對人們生活生產影響也越來越明顯并已經引起，人們的高度重視。