惠濟區火災導致房屋貶值的價格評估案例

瀏覽次數： 2191 發布日期： 2021-11-17 16:51:44

一、價格評估
XXX所有位于惠濟區惠濟區人民法院403號29號樓1單元8層0819號房屋。

二、價格評估目的
確定評估標的在價格評估基準日的價格，為委托方提供價格參考依據。

三、價格評估基準日
本次價格評估基準日為2019年11月03日 。評估中所選用的價格、參數均為評估基準日有效的價格標準。

價格評估標的的市場價格會隨著市場條件的變化不斷改變，在價格評估時，必須假定市場條件固定在某一時點，這一時點就是價格評估基準日。  

四、價格定義
價格評估結論所指價格是:價格評估標的在價格評估基準日，依據國家有關部門文件規定，采用公開市場價值標準確定的客觀合理的市場價格。

五、價格評估依據
（一）法律法規
1、《中華人民共和國價格法》；
2、《中華人民共和國資產評估法》；
3、《zui高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規定》（法釋【2011】16號）；
4、《價格評估執業規范》；
5、《價格評估專業人員自律守則》中價協事【2017】26號；
6、《價格評估行業職業操守》中價協估字【2017】4號；
7、價格評估其它相關政策法規。

（二）委托方提供的有關資料
1、惠濟區人民法院鑒定委托書；
2、委托方提供的其他有關材料。

六、價格評估方法
本次評估采用市場法。

七、價格評估過程
我機構接受委托后，成立了評估小組，在各方當事人的陪同下對...所有位于惠濟區惠濟區人民法院403號29號樓1單元8層0819號房屋所在現場，對標的物進行現場查驗（附現場查驗照片），并對周邊房產信息進行了市場調查。具體如下：

一、評估標的概況
本次評估標的為惠濟區惠濟區人民法院403號29號樓1單元8層0819號房屋，建筑面積61.01平方米，該房屋位于惠濟區惠濟區人民法院403號，是一棟13層高的鋼混結構建筑。

二、房屋狀況
1、坐落位置：評估標的位于惠濟區惠濟區人民法院403號。

交通狀況：周邊分布有連霍高速、中州大道、北三環、花園路等交通干道，交通出行便利。
公共設施：該房產附近有金融機構、醫療機構、教育資源、休閑場所、購物場所等，設施完備。

2、建筑物實物狀況：評估標的位于惠濟區惠濟區人民法院403號29號樓，各種配套設施齊全、完善，物業管理好。評估標的總層數13層，所在層8層，鋼混結構，規劃用途成套住宅。
配套設施：水、電、燃氣、寬帶、電梯等設施齊全。

三、評估過程
本次評估工作共經過委托價格評估、情況核查階段及市場調查、評估估算階段、評估匯總階、提交評估意見書階段五個過程。具體如下：

1、委托價格評估
河南永平價格評估有限公司接受惠濟區人民法院委托，確定了本次評估目的及評估委估標的范圍，委托方定于二○一九年十一月三日為評估基準日，根據本次評估標的的情況，確定評估人員，搜集相關評估資料，擬定了評估方案。

2、情況核查階段及市場調查
本機構派出價格評估專業人員抵達委估現場，聽取了委托方有關人員對本次評估情況的介紹，并對標的進行了實地查驗核實。具體步驟如下：
（1）聽取委托方對標的的情況介紹；
（2）對評估標的現狀進行查看、拍照、記錄，與相關人員進行了交談，進一步了解標的的相關狀況； 
（3）對周邊市場進行調查，走訪不動產中介機構。
（4）查閱并搜集其它的有關資料

3、評估估算階段
根據價格評估依據和價格評估方法，考慮到搜集到的相關資料和實際核實情況，評估人員制定了具體的評估方案，運用市場法進行了評估。具體步驟如下：

（1）在聽取有關人員介紹情況和對待估標的實地查驗的基礎上，分析討論并修訂工作方案，確定運用市場法對標的進行價格評估；
（2）分析整理資料，進行市場調查及市場詢價，建立評估數據庫，測算評估值。

根據國家有關價格評估的規程和標準，評估人員嚴格按照價格評估之程序和原則，在認真分析研究了所掌握的資料，進行了對鄰近房產價格調查之后，運用市場法對上述房產的市場價格進行了測算。確定評估對象在價格評估時點未發生火災情況下的市場價值為10958元/平方米。

評估人員對本次評估標的貶值因素進行了分析，該房產實體損壞部分可被修復，功能也未發生缺失，因此不存在實體性貶值和功能性貶值。但發生過重大事故會影響的房產在房地產市場中交易價格，存在一定的經濟性貶值。

評估人員對該標的所在建筑物未過火樓層的房產價格進行了市場調查，咨詢房地產交易從業人員，發生過較大火災事故的房產，在房地產市場交易中，購買方因擔心質量問題、心理排斥等因素，導致在市場交易中不受青睞，zui終導致其交易價格相比較低，發生過重大事故的房產通常低于正常房產價格的5-10%，結合評估標的事故具體情況及周邊房地產市場情況，按照謹慎原則，確定發生火災事故的房產在市場交易中降價5%。因此，該房產的貶損價值為10958元/平方米*5%*61.01平方米≈33427元

4、評估匯總階段
根據評估人員對標的的價格初步評估結果，進行匯總分析，僅對委托標的價格撰寫評估說明，草擬并討論評估意見，經內部審核、修改后出具評估意見書初稿。

5、提交評估意見書階段
根據評估工作情況，進行必要的修改和整理后，向委托方提交正式的評估意見書。

八、價格評估意見
綜上所述確定評估標的在評估基準日的房屋貶損價值為人民幣：（大寫）叁萬叁仟肆佰貳拾柒元整（小寫）33427.00元。

九、價格評估限定條件
1、本次評估是以本價格評估意見書所列明的特定評估目的為基本假設前提；
2、本次評估結果是以委托方提供的資料真實有效為假設前提。當出現與前述假設條件不一致的事項發生時，本評估結果一般會失效；
3、本評估意見只能用于評估意見書載明的評估目的和用途；只能由評估意見書載明的評估意見書使用人使用。本評估意見書的全部或者部分內容被摘抄、引用或者被披露于公開媒體，需經評估機構同意（法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外）；
4、委托人或者其他評估意見書使用人未按照法律、行政法規規定和價格評估意見書載明的使用范圍使用價格評估意見書的，評估機構及其評估師不承擔責任；
5、除委托人、評估意見書中載明的其他評估意見書使用人和法律、行政法規規定的評估意見書使用人之外，其他任何機構和個人不能成為評估意見書的使用人；
6、評估意見書使用人應當正確理解評估意見，評估意見不等同與評估對象可實現價格，評估意見不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證；
7、本評估意見書經承辦該評估業務的評估師蓋章，并加蓋評估機構公章后方可正式使用；
8、本價格評估意見書復印無效，未加蓋本機構騎縫章無效；
9、本次評估未考慮因國家宏觀調控或其他不可抗力對標的物的影響。

十、聲明
1、我們在擬執行本評估業務中，遵循了相關法律法規和評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在評估過程中收集的資料，評估意見書陳述的內容是客觀的，我們的分析、判斷和推論，以及出具的意見書遵循了評估準則和相關規范，并對評估意見書合理性承擔相應的法律責任；
2、我們與評估意見書中的評估對象沒有現存或預期的利益關系；與相關當事方沒有現存或預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見；
3、我們出具的評估意見書中的分析、判斷和意見受評估意見書中假設和限定條件的限制，評估意見書使用者應當充分考慮評估意見書中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估意見的影響；
4、評估師擬執行評估業務的目的是對評估對象價值進行估算并發表專業意見，并不承擔相關當事人決策的責任。評估意見不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證；
5、我機構評估人員對本次評估對象進行了實地查驗并進行記錄，但僅限于估價對象的外觀，不承擔對估價對象質量、建筑面積數量準確性和相應權益進行調查的責任，也不存在對其他被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分進行查驗的責任；
6、我們對在已實施的評估過程中不能獲悉的評估對象和相關當事方可能存在的瑕疵事項對評估意見的影響，亦不承擔責任；
7、本評估意見書如發現文字或數字因校對或其他類似原因出現差錯時，請及時通知評估機構進行更正；
8、本價格評估意見書有效期為自發文之日起一年；
9、評估意見書使用者應關注評估意見書特別事項說明和使用限制。

十一、價格評估作業日期
2020年08月01日至2020年09月15日。