鄭州市二七區某商業中心房產貶損價值的評估案例

瀏覽次數： 2364 發布日期： 2021-11-17 17:08:12

一、價格評估標的
申請人XXX名下所有位于鄭州市二七區鑫苑鑫都匯商業中心1棟1層112號房產貶損價值。

二、價格評估目的
確定評估標的在價格評估基準日的價格，為司法機關審理案件提供價格參考依據。

三、價格評估基準日
本次價格評估基準日為2019年09月27日 。評估中所選用的價格、參數均為評估基準日有效的價格標準。                           
價格評估標的的市場價格會隨著市場條件的變化不斷改變，在價格評估時，必須假定市場條件固定在某一時點，這一時點就是價格評估基準日。  

四、價格定義
價格評估結論所指價格是:價格評估標的在價格評估基準日，依據國家有關部門文件規定，采用公開市場價值標準確定的客觀合理的市場價格。

五、價格評估依據
1、《中華人民共和國價格法》；
2、《中華人民共和國資產評估法》；
3、《zui高人民法院關于人民法院委托鑒定、拍賣工作的若干規定》（法釋【2011】21號）；
4、《zui高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規定》（法釋【2011】16號）；
5、《價格評估執業規范》；
6、《價格評估專業人員自律守則》中價協事【2017】26號；
7、《價格評估行業職業操守》中價協估字【2017】4號；
8、鄭州市二七區人民法院司法評估委托書（2019）豫0103司輔評302號；
9、二七人民法院提供的房屋相關材料；
10、其他相關法律、法規、政策；
11、評估方現場勘查資料及收集的市場調查資料。

六、價格評估方法
根據估價目的及針對估價對象的使用特點，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場法、成本法、收益法、假設開發法等幾種。市場法適用的對象是同類型、同區域的數量較多且在價值時點的近期經常發生交易的房地產；對很少發生交易、又沒有經濟收益或潛在收益的房地產可采用成本法評估；收益法適用的對象是有經濟收益或潛在經濟收益的房地產，如公寓、商鋪、辦公樓、餐館等；具有開發或再開發潛力的房地產適用假設開發法，比如在建工程、土地等。
按照國家的有關法律、法規及資產評估準則和評估報告指南的要求，根據評估目的，針對委托評估資產及損失特征，結合評估人員收集掌握的資料確定本次評估采用市場法、收益法。
   
七、價格評估過程
我機構接受委托后，成立了評估鑒定小組，在雙方當事人的陪同下于2019年10月08日赴...名下所有位于鄭州市二七區鑫苑鑫都匯商業中心1棟1層112號房產所在現場，對標的物進行現場勘查（附現場勘驗照片），在現場勘查過程中雙方當事人對現場查驗記錄簽字確認。具體如下：

一、評估標的概況
本次評估標的為...名下所有位于鄭州市二七區鑫苑鑫都匯商業中心1棟1層112號（建筑面積80.43平方米）的房產一套，該房屋位于鄭州市二七區大學南路西、百榮路南處，為一棟規劃用途為商業服務業的商品房。
房屋所在位置示意圖：
  
二、評估過程
本次評估工作共經過委托價格評估、受理價格評估、現場勘估、鑒定估算、出具價格評估意見書五個過程。具體如下：

1、委托價格評估
河南永平價格評估有限公司接受二七區人民法院的委托，確定了本次評估的目的及評估委估的標的的范圍，委托方定于二○一九年九月二十七日為評估基準日，根據本次評估標的的情況，確定評估人員，搜集相關評估資料，擬定了評估方案。

2、情況核查階段及市場調查
本機構派出價格評估專業人員抵達委估現場，聽取了委托方有關人員對本次評估情況的介紹，并對標的進行了實地查驗核實。具體步驟如下：
（1）聽取委托方對標的的情況介紹；
（2）對評估標的現狀進行查看、拍照、記錄，與相關人員進行了交談，進一步了解標的的相關狀況； 
（3）對周邊市場進行調查，其中先后咨詢了不動產中介機構。
（4）查閱并搜集其它的有關資料。

3、評估估算階段
根據價格評估依據和價格評估方法，考慮到搜集到的相關資料和實際核實情況，評估人員制定了具體的評估方案，運用市場法、收益進行了評估。具體步驟如下：
（1）運用市場法對房屋租金損失價值的確認
價格評估人員通過集體討論、并咨詢房屋中介專業人員后、確定該標的鋁合金中空玻璃房門變更為常閉鋼制防火門后，租金較之前降低400-500元，空租率為5%（此項保持不變），根據中準價原則，每月租金損失為450元，年租金損失為5130元。
（2）運用收益法對房屋貶值價值的確認
根據委托方提供的資料，該標的房屋性質為商鋪，因此使用年限為40年。
故確定該標的貶值部分價值為V=a/r{1-（1+r）^-n}
即：V=5130÷8%×{1-（1+8%）^-40}
V=60919元
綜上所述，該標的房屋貶值價值等同于租金損失價值，其貶值價值為60919元。

4、評估匯總階段
根據評估人員對標的的價格初步評估結果，進行匯總分析，僅對委托標的價格撰寫評估說明，草擬并討論評估意見，經內部審核、修改后出具評估意見書初稿。

5、提交評估意見階段
根據評估工作情況，進行必要的修改和整理后，向委托方提交正式的評估意見書。

八、評估意見
評估人員根據估價目的，遵循估價原則，估價方法采用市場法、收益法，在認真分析所掌握資料與影響估價對象價值諸因素的基礎上，zui后確定估價對象在估價基準日的房產貶損價值人民幣：大寫陸萬零玖佰壹拾玖圓（￥60919.00元）。  
說明：上述評估結果中不包含過訴訟費用等其他應付費用。

九、價格評估限定條件
1、委托方提供資料客觀、真實、全面；
2、價格評估范圍由委托方確定；
3、價格評估標的的用途不變；
4、在本次評估過程中，若因資料的真實性等原因而影響價格評估的合理性，本機構將不承擔相關責任；
5、以上限定條件是構成本評估結論的重要條件，如上述條件發生改變，評估意見一般會失效或部分失效，評估機構不承擔由于這些條件的變化而導致的評估意見失效的相關法律責任。

十、聲明
1、價格評估意見受意見書中已說明的限定條件限制；
2、委托方提供的資料真實性由委托方負責，本次評估標的范圍僅限法院提供房屋登記表和現場查驗實物；
3、本機構僅對價格評估意見書內容作出解釋，不對評估標的所有權屬負責或作出解釋；
4、價格評估意見僅對本次委托有效，不做它用。未經我機構同意，不得向委托方和有關當事人之外的任何單位和個人提供，意見書的全部或部分內容不得發表于任何公開媒體上；
5、價格評估機構和價格評估人員與委托評估標的沒有利害關系，也與有關當事人沒有利害關系；
6、如對本評估意見有異議，可于評估意見書送達之日起5日內向原價格評估機構申請復核；
7、如發現本評估意見書文字或數字因校對或其他類似原因出現差錯時，請通知本機構進行更正；
8、本價格評估意見有效期為自發文之日起一年。

十一、價格評估作業日期
2019年09月27日至2019年10月22日。